Hogere maximale hypotheken, gemeentelijke boetes voor te hoge huren en woningprijzen stijgen verder: dit zijn de nieuwe regels en trends op de woningmarkt in 2025.

Maximale hypotheek gaat omhoog

Het hypotheekbedrag dat consumenten kunnen lenen gaat volgend jaar in veel gevallen omhoog. Dit hangt samen met hogere inkomens, geeft instituut Nibud aan. De lonen stijgen volgend jaar met gemiddeld 4,3%. Daardoor neemt de leencapaciteit van woningkopers toe, waardoor ze in 2025 op advies van het Nibud ook meer mogen lenen voor de hypotheek.

Net als dit jaar, blijft ook volgend jaar het energielabel van een huis bepalend voor de hoogte van de maximale hypotheek. En voor alleenstaanden die een hypotheek willen geldt ook in 2025 een extra leenbedrag: volgend jaar is dat €17.000.

Een hypotheek met een vaste rente van 10 jaar blijft ook in 2025 favoriet. In 2024 koos bijna 54% van de hypotheekaanvragers voor deze periode. Het aandeel 20 jaar vast daalde licht van 17,4% in 2023 naar 15,4% in 2024. Opvallend is volgens Van Bruggen dat steeds meer aanvragers kiezen voor 5 jaar vast: van 4,7% naar 8,2%.

Gemeente mag verhuurder boete geven

In de veelbesproken Wet betaalbare huur, die in juli 2024 inging, staat dat per 1 januari 2025 een wijziging in de Wet goed verhuurderschap komt. Vanaf dat moment kunnen gemeentes boetes uitdelen aan verhuurders die een hogere huur vragen dan volgens het puntenstelsel is toegestaan. Vanaf 1 januari 2025 is de verhuurder ook verplicht om bij elk nieuw huurcontract een puntentelling bij te voegen.

Hogere maximale huren

Vanaf 1 januari mogen verhuurders de huren in de vrije sector en in de middenhuursector verhogen. In de vrije sector gaat het om maximaal 4,1% (de inflatie + 1%). Voor middenhuur geldt dat de huurbedragen met 7,7% mogen stijgen (loonstijging + 1%). Een hogere huur mag eens in de twaalf maanden worden doorgevoerd.

Verduurzaming huurwoning aantrekkelijker

Voor particuliere verhuurders wordt het interessanter om een woning met subsidie te verduurzamen. De Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH) die hiervoor geldt, krijgt een verlenging van 31 december 2025 naar 31 december 2029.

Verhuurders kunnen via de regeling bijvoorbeeld met subsidie zonneboilers of een warmtepomp plaatsen in woningen. Dat is vanaf volgend jaar eenvoudiger en levert meer op. De maximale bedragen stijgen van €6.000 per huurwoning naar €10.000.

NHG-grens naar €450.000

Ruim 40% van alle koopwoningen in Nederland heeft een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het grensbedrag waarop consumenten een hypotheek met NHG kunnen afsluiten ligt vanaf januari op €450.000. Dit bedrag is met €15.000 gestegen ten opzichte van dit jaar. De borgtochtprovisie, eenmalige kosten die consumenten betalen voor het afsluiten van een NHG-hypotheek, gaat omlaag naar 0,4%.

Huizenprijzen stijgen verder

De trend van stijgende huizenprijzen zet ook volgend jaar verder door. Economen van de Rabobank gaan voor volgend jaar uit van een stijging van de huizenprijzen met 9,2%. Analisten van De Nederlandsche Bank (DNB) voorzien een iets minder grote stijging; zij hebben berekend dat de woningprijzen 7,5% hoger uitvallen.

Rabobank voorspelt dat vooral in Flevoland en de randen van het land woningen duurder worden. Omdat de meeste mensen ook hogere lonen krijgen, verwachten economen van de bank dat de groei van de huizenprijzen uiteindelijk meer in lijn komen met het tempo waarin de lonen stijgen.

Belastingplan 2025: evenwichtigere inkomensverdeling en gezonde overheidsfinanciën

Onlangs heeft staatssecretaris Idsinga (Fiscaliteit en Belastingdienst) het pakket Belastingplan 2025 aangeboden aan de Tweede Kamer. Het pakket Belastingplan draagt met diverse maatregelen bij aan gezonde overheidsfinanciën, het verbeteren van de koopkracht en het versterken van het ondernemersklimaat. Ook wordt een aantal stappen gezet in het verbeteren van het belastingstelsel. 

Ondersteunen koopkracht en bestaanszekerheid

Dit kabinet verbetert de koopkracht voor middeninkomens en verschillende kwetsbare groepen met de volgende maatregelen. De eerste schijf inkomstenbelasting die geldt bij een inkomen tot € 38.441 per jaar wordt verlaagd naar 35,82%. Er komt daarnaast een tweede schijf van 37,48% die geldt bij een inkomen tussen de € 38.441 en € 76.817 per jaar. Werkenden en AOW’ers houden hierdoor netto meer over in 2025. 

Daarnaast profiteren mensen ook van het verlagen van de energiebelasting op aardgas. Iedereen betaalt hierdoor € 29 minder belasting in 2025. Ook wordt de huidige accijnsverlaging op benzine, diesel en LPG met 1 jaar verlengd en wordt er geen inflatiecorrectie op deze accijns toegepast. De accijns blijft €0,79 voor benzine, € 0,52 voor diesel en € 19 voor LPG, net als in 2024. 

Het kabinet neemt daarnaast meer maatregelen om mensen met lagere inkomens te ondersteunen. Zoals het verhogen van de huurtoeslag en het kindgebonden budget. 

Verbeteringen belastingstelsel

Het verbeteren van het belastingstelsel gaat continu door, ook met dit Belastingplan. Het kabinet neemt een aantal maatregelen omdat uit evaluaties blijkt dat bepaalde regelingen niet meer doen waarvoor ze bedoeld zijn of het geen efficiënte manier is om het doel te bereiken. Vanaf 2025 zijn ingewikkelde berekeningen niet meer nodig bij de aftrek van extra vervoerskosten door ziekte of invaliditeit in de aangifte. Voor het bezoeken van een arts, ziekenhuis of apotheek is een vast bedrag van € 0,23 per kilometer aftrekbaar. Mensen die door een ernstige ziekte of handicap extra vervoerskosten hebben, mogen daarnaast een vast bedrag van € 925 aftrekken. Bonnen bewaren van bijvoorbeeld brandstof, verzekering, of aanpassingen aan de auto is niet meer nodig. Reiskosten gemaakt met de taxi of het openbaar vervoer blijven aftrekbaar tegen werkelijk gemaakte kosten.

Er komen aangepaste regels voor de belasting op bedrijfsoverdracht (bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) en de doorschuifregeling aanmerkelijk belang (DSR ab), waarmee deze regelingen eenvoudiger wordt. Vanaf 1 januari 2025 wordt de bezits- en voortzettingseis verlaagd van 5 naar 3 jaar. Ondernemers hebben dan eerder meer flexibiliteit in de bedrijfsvoering zonder het recht op de BOR te verliezen. Vanaf 1 januari 2026 wordt de toegang tot de BOR en DSR beperkt tot gewone aandelen met een minimaal belang van 5%. Daarnaast wordt onbedoeld gebruik van de BOR via rollatorinvesteringen en dubbel-BOR tegengegaan.

Verder worden per 2026 de verlaagde btw-tarieven voor het verstrekken van logies en voor bepaalde culturele goederen en diensten afgeschaft. Hierdoor gaat vanaf 1 januari 2026 het algemene tarief van 21% gelden. Sportverenigingen vallen buiten deze maatregel en voor leermiddelen voor leerlingen tot 18 jaar komt een compensatie.

De giftenaftrek voor ondernemers wordt per 2025 afgeschaft. Dit geldt voor zowel giftenaftrek in de vennootschapsbelasting (vpb) als voor de regeling ‘geven uit de vennootschap’. Een gift wordt daardoor vanaf 2025 beschouwd als een winstuitkering waarover belasting betaald moet worden. Sponsoring en reclame zijn zakelijke kosten die wel aftrekbaar blijven.

Ook worden er ongewenste belastingconstructies aangepakt. Zoals een constructie bij onroerend goed waarbij geen btw betaald wordt, terwijl dit wel de bedoeling is.

Om de woningmarkt een impuls te geven, wordt het algemeen tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen die geen hoofdverblijf zijn verlaagd van 10,4% naar 8% per 2026.  

Aantrekkelijk ondernemersklimaat

Het kabinet wil dat Nederland aantrekkelijk blijft voor bedrijven om zich in Nederland te blijven vestigen, te groeien en het benodigde, deskundige personeel aan te trekken. Het hebben van een goede concurrentiepositie en voorspelbaar fiscaal beleid zijn daarbij belangrijke speerpunten. Zo kunnen bedrijven beslissingen nemen voor de lange termijn, zodat bedrijven beslissingen kunnen nemen voor lange termijn. Dit kabinet staat daarom voor stabiel en voorspelbaar fiscaal beleid. De versobering van de expatregeling wordt vanaf 2027 deels teruggedraaid: 5 jaar lang geldt een aftrekpercentage van 27%. De salarisnorm wordt verhoogd van € 46.107 naar € 50.436. Ook voor werknemers onder de 30 jaar met een masteropleiding wordt de salarisnorm verhoogd. Verder blijft de inkoopfaciliteit voor beursfondsen in de dividendbelasting bestaan. Hierdoor blijft de inkoop van eigen aandelen door beursfondsen onder voorwaarden vrijgesteld van dividendbelasting. Verder zorgen we dat de  generieke renteaftrekbeperking in de vpb wordt verruimd, deze gaat van 20% naar 25%. Dit sluit beter aan bij het Europese gemiddelde. Ook versoepelen we de kwijtscheldingswinstvrijstelling in de vpb bij verliezen boven € 1 miljoen. Dit zorgt ervoor dat in de kern gezonde bedrijven makkelijker tot een akkoord met schuldeisers kunnen komen. 

Gezond houden overheidsfinanciën

Dit kabinet hecht aan gezonde overheidsfinanciën. Het kabinet neemt een aantal maatregelen uit het Hoofdlijnenakkoord en aanvullende maatregelen om financiële tegenvallers op te vangen. Zo verhogen we de kansspelbelasting stapsgewijs, naar 34,2% in 2025 en 37,8% in 2026. Dit is de belasting die mensen betalen als zij meer dan € 449 hebben gewonnen bij een Nederlandse loterij of casino. We schrappen de verlaging van het box 3 tarief, waardoor deze 36% blijft. De salderingsregeling voor kleinverbruikers van zonnepanelen wordt per 2027 afgeschaft. Eigenaren van zonnepanelen kunnen daardoor de stroom die zij terugleveren aan het net niet meer verrekenen met de stroom die zij afnemen. Werkgevers gaan een hogere aWf-premie en Aof-premie betalen voor hun werknemers. Zo dragen verschillende groepen hun steentje bij. 

Box 3

Dit kabinet heeft naast maatregelen in het Belastingplan ook een besluit genomen over wie er in aanmerking komt voor aanvullend rechtsherstel voor box 3 naar aanleiding van de uitspraak van de Hoge Raad van 6 juni dit jaar. Het kabinet heeft gekozen voor een ruime doelgroep. Hierdoor kunnen alle belastingplichtigen met een aanslag die na het Kerstarrest van 24 december 2021 is of wordt opgelegd het formulier opgaaf werkelijk rendement invullen, als hun werkelijk rendement lager was dan het veronderstelde forfaitaire rendement. Voor belastingplichtigen met aanslagen uit de jaren 2019 en 2020 geldt dat zij voor het verstrijken van de vijfjaarstermijn een verzoek tot ambtshalve vermindering moeten indienen. Belastingplichtigen met aanslagen uit het jaar 2019 hebben hier tot het einde van dit jaar de tijd voor, belastingplichtigen met aanslagen uit het jaar 2020 hebben nog tot het einde van 2025 de tijd. Voor belastingplichtigen met aanslagen uit de jaren 2017 en 2018 geldt dat zij al een verzoek tot ambtshalve vermindering moeten hebben ingediend om gebruik te kunnen maken van het formulier. 

De Hoge Raad heeft aangegeven dat voor het bepalen van het werkelijke rendement het gehele vermogen van de belastingplichtige in box 3 moet worden meegenomen, zowel het directe als indirecte rendement en zonder aftrek van het heffingsvrije vermogen. Het kabinet volgt deze definitie van werkelijk rendement.